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算算農村戶籍背后的含金量

時間:2017-02-11 12:17:38 來源:證券時報 作者:余勝良

算算戶籍選擇背后的土地價格


以前要花3000多元買的城市戶籍不值錢了,不少大學考生把戶口留在農村老家,原因是那一畝三分地,一旦遷出,再變回農村戶籍就難于上天,也就沒資格再分集體土地。

    中國鄉村俗例,有一個孩子就分一份地,那些年違反計劃生育的家庭,愿意交數目不菲的罰款,也就是為了能將非法變合法,以合法的形式分到土地。農村分土地是嚴格按照人口數量來平均分配,多了人加地,去了人就扣,生兒子娶媳婦生孩子地就多,生女兒嫁出去地就少,這可能也是農村比城市更重男輕女的原因。

    農村土地是集體所有制,一個村分若干生產隊,生產隊的土地總量是不變的,如果人增加的多,人均耕地會減少,這些年基本上都是以減少為主。記者老家有的生產隊一畝三分地,有些一畝地,旁邊有個村子只有四分地。土地隔一段時間就要重新調整,這是集體的大事兒,方法簡單粗暴,就是抓鬮,公開公平。有些地方三十年不調整,有些地方隔上幾年都會調整一次,沒規則可言,看當地政府導向,也看各村情況。土地價值的確在增長,比如20年前,一畝地租金300元,現在能租出去800元,如果種植經濟作物大面積出租價格能上千。

    前面說到,農村分耕地是以戶籍為準,如果遷出戶口,就不能分地,當然也不能一概而論,有些地方有新規定,如果考上大學當了公務員就扣地,如果沒吃公家糧就不扣,這個要看村集體大多數人的意見如何。按說,這一畝地沒什么吸引力,1000元錢在城市生活算不了什么,但這里面有一項隱含的長期價值,土地雖然是村集體所有,但是按專家和輿論的呼吁來看,未來有一天可能會劃分到個人頭上,可以擁有,可以買賣。那么一畝地值多少錢,就值得一算了。另外,除了耕地還有宅基地,很多地方宅基地有四分(一畝地的十分之四)那么大,再加上池塘荒地等,也不算少。宅基地是以家庭為單位,成年男性就會劃分一處。

    按照收益率計算,在民國時期,耕地自由買賣,地租大概相當于土地產出的30%,有些地方會達到50%。這個租金水平和現在其實差不太多,比如華北平原800元租地種大田作物,一年的收入應該在1800元以下。傳統上,地租對地價的比率,則多在5~10%上下,即每畝地價約為10~20年地租,如果碰到災荒或者人少地多時代,地租會相對便宜,耕作幾年就可以買地。如果這樣推測,一畝耕地年租按1000元計算,市場價格應在1萬元到2萬元。但這個收益按現在的市場利率來算,已經算高,再考慮到中國資本密集,許多富起來的人有投資土地的需求,所以按照年收益2%來估算,市場價格在5萬元。當然不同區域土地價格不同,以距離城市遠近而不同,如果資源稟賦獨特,比如靠近旅游區,有溫泉,也會有所不同。還有些土地在山區,不連片無法用機械耕種運輸,那就根本不值錢,未來只能拋荒。這樣就可大致算出來一個農村戶口的價格:5萬元。如果再加上宅基地,大概也不會到7萬元。

    國土部最近說,城里人不得到農村買賣宅基地,其實就是放開了,也沒多少投資價值,未來農村搬空了,宅基地變成耕地的價值更大。當然,還有些農村戶籍者位于城鄉結合部,早就城市化,這種情況放棄農村遷走戶籍就虧大了,因為那些土地價格一畝要按百萬來計量。就按7萬元計算,是否要放棄,還要看城市戶籍在城市中能獲得什么便利。

    一個是就業,這個并不會有什么不同,但有些地方會傾向于招本市戶籍者。另一個是工資,區別不大,但公積金和醫療保險等可能會有差別,積累起來就不是一筆小數字。最重要的是子女入學,大部分城市會傾向于招收有本地戶籍的子女,城市越大越明顯。如果想進公辦學校,戶籍還只是一方面,這不是幾萬元的事情。如果在小城市,或者工作動蕩,自由職業者,7萬元是個不小數字,如果在大城市,或者子女要入學,變更戶籍的吸引力就更大,何況北京、深圳這樣的城市,還有不少只對戶籍居民的優惠安居政策。






責任編輯:touzjsy
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